Mancano le tubature? Ridotto il prezzo dell’immobile

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In materia di garanzia per vizi della cosa venduta, l’art. 1490 cod.civ. primo comma stabilisce che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. L’art. 1491 cod.civ. dispone poi che “tale garanzia è esclusa se al momento del contatto il compratore conosceva i vizi della cosa o se gli stessi erano facilmente riconoscibili salvo che il venditore dichiari che la cosa sia esente da vizi” e l’art. 1492 cod.civ. che “il compratore può richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo”. Infine il codice civile prevede che “il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta; tale termine decorre per i vizi apparenti dalla consegna della cosa, mentre per i vizi occulti lo stesso termine decorre dal momento in cui gli stessi sono riconoscibili per il compratore. (art. 1495 c.c.). A tale proposito, la IV sezione civile del Tribunale di Milano con una recente sentenza (la n. 4625 del 4 aprile 2015), ha affrontato la disciplina descritta in relazione ad una fattispecie in cui una persona acquistava un immobile realizzando prima della stipula del rogito la mancanza della vasca da bagno e successivamente l’atto una serie di vizi all’impianto elettrico e del gas, al vano porta della cucina, ad un muro divisorio realizzato in cartongesso anziché in muratura nonché alle tubature di acqua calda e fredda del bagno che non raggiungevano la zona vasca. L’acquirente decideva quindi di agire in giudizio chiedendo la riduzione del prezzo. Richiesta alla quale si opponeva il venditore eccependo la decadenza della garanzia e la conoscenza dei vizi da parte del compratore al momento della stipula del contratto. Analizzato il caso, il Tribunale di Milano, ha escluso la garanzia di tutti i vizi elencati tranne che per il vizio relativo all’assenza di tubature di acqua calda e fredde nella vasca del bagno. Secondo il giudice infatti, i vizi non considerati erano apparenti e facilmente riconoscibili dal compratore il quale non ha neanche dato prova della loro gravità e quindi tali da rendere inidonea all’uso la cosa venduta. Diversamente, relativamente al vizio consistente nella mancanza di tubature alla vasca da bagno, il giudice ha accolto la domanda di riduzione del prezzo essendo risultato che l’attore non era decaduto dalla garanzia e tenendo conto della natura del vizio e del tempo occorso per la scoperta dello stesso.

Silvia Ceruti

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