Il mercato residenziale delle nuove costruzioni nelle 8 principali città metropolitane

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Dopo anni di crescita costante, anche il mercato immobiliare lo scorso anno si è trovato a dover fare i conti con gli effetti del lockdown, ma nel 2021 arrivano i primi segnali positivi, soprattutto per le nuove abitazioni. Secondo le stime di Abitare Co., il 2020 nelle principali otto città metropolitane si potrebbe chiudere con un calo delle compravendite di abitazioni nuove ed usate fra il -15% e -19,0% rispetto al 2019.

Nelle 8 città analizzate, le nuove abitazioni (oltre 13.350 transazioni nel 2020 e -5,8% sul 2019), hanno resistito meglio rispetto all’usato alla fase negativa del mercato, bloccato di fatto per quasi due mesi. Per quanto riguarda l’anno in corso si prevede una crescita del mercato immobiliare residenziale a livello generale (nuovo e usato) con le nuove abitazioni che segneranno un +6,6% di compravendite e +1,2% dei prezzi.

In sintesi, se il comparto dell’usato a fine 2021, nonostante l’incremento previsto, difficilmente tornerà ai valori pre-crisi a causa del forte calo registrato lo scorso anno, le previsioni per il nuovo indicano invece un recupero negli scambi vicino ai valori pre Covid-19.

Sono questi alcuni dei risultati emersi dall’analisi del Centro Studi di Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle nuove abitazioni nel 2020 nelle principali città metropolitane italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Firenze, Bologna e Palermo), con una previsione per il 2021.

“Per le nuove abitazioni i dati del nostro Osservatorio indicano che il segmento è stato meno negativo di quanto si prospettasse a inizio autunno – ha affermato Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co Il secondo semestre dell’anno scorso ha chiuso in positivo rispetto allo stesso periodo del 2019, sia per le transazioni sia per i prezzi, dopo un primo semestre negativo a causa del lockdown di marzo e aprile. In prospettiva, non si deve però dimenticare che l’impatto della recessione farà sentire ancora i suoi effetti per tutto il 2021, allungando i tempi di vendita e soprattutto creando delle tensioni sul fronte dell’offerta.”

Nuove abitazioni: la fotografia del 2020

Le compravendite nelle otto città metropolitane sono calate del -5,8% (dato medio). Le città che hanno sofferto maggiormente sono Firenze (-9,5% di compravendite rispetto al 2019) e Napoli (-8,5%). Seguono Palermo e Roma, entrambe con -6,5%, Torino (-5,6%), Milano (-4%), Genova (-3,5%) e Bologna (-2,5%).

Ma nonostante ci sia stato un calo delle vendite, i prezzi medi sono rimasti stabili con € 4.470 al mq. (-0,2% rispetto al 2019), pur con valori differenti tra le città: da un lato Torino e Palermo, entrambe con un calo dei prezzi del -4,3%, dall’altro Bologna e Firenze, dove sono aumentati rispettivamente del +5% e +3%.

Sul fronte dell’offerta presente sul mercato residenziale, le nuove abitazioni rappresentano quasi il 14%, con quote che vanno dal 7,5% di Napoli alle città più vivaci come Roma (20,4%) e Milano (19,6%).

Quali sono stati gli immobili più cercati nel 2020?  In media il taglio più venduto è il trilocale (33%), seguito dal bilocale (22%) e dal quadrilocale (16%). Solo l’8% si orienta sui monolocali. A livello generale l’emergenza sanitaria e il relativo lockdown hanno iniziato a spostare la richiesta su abitazioni più grandi. La domanda di quadrilocali, ad esempio, è aumentata in media del +12,4% e quella dei plurilocali del +8,5%.

Nuove abitazioni: prospettive per il 2021

Dall’analisi di Abitare Co., considerando la situazione attuale, arrivano alcuni segnali positivi. Per il 2021 nelle otto città metropolitane esaminate si prevede una crescita media delle compravendite del +6,6%, un dato che riporterebbe la situazione ai livelli pre-crisi. A guidare la ripresa si segnalano Bologna e Firenze, entrambe con +7,9%. Seguono Napoli (+7,5%), Genova (+7,4%), Roma (+7%), Milano (+6,2%), Palermo (+6%) e, anche se in misura minore, Torino (+3,2%).

Conseguentemente ritornano a crescere anche i prezzi medi (+1,2%), ma con valori che vanno dallo 0,2% di Napoli sino all’1,9% di Palermo. Nelle altre città a Genova, Roma e Milano si stima una crescita dell’1,5%, a Bologna e Firenze dell’1,1% e a Torino dell’1%.

Gli effetti della pandemia sulla domanda si fanno anche sentire sui tempi di vendita che potrebbero allungarsi dai 5,3 mesi del 2020 ai 6,1 mesi del 2021. Solo a Milano le tempistiche rimangono contenute con meno di tre mesi di tempo occorrenti per vendere una nuova casa.

Città Var. % Compravendite Abitazioni Nuove (stima) 2020/2019 Offerta Nuove Case sul Totale (%) – 2020 Var. % 2020/2019 Offerta Nuove Case Prezzo Medio di vendita Nuove Case (€ a mq.) – febbraio 2021 Var. % Prezzi 2020/2019 Tempi di vendita (giorni)
MILANO -4,0% 19,6% +2,3% 5.700 +1,8% 70
ROMA -6,5% 20,4% +3,6% 5.300 +2,7% 120
BOLOGNA -2,5% 14,0% +4,0% 4.200 +5,0% 180
NAPOLI -8,5% 7,5% +2,0% 3.900 -1,3% 180
GENOVA -3,5% 10,5% +6,9% 4.300 -4,0% 210
FIRENZE -9,5% 13,5% +7,0% 5.100 +3,0% 135
TORINO -5,6% 14,0% +2,3% 4.400 -4,3% 210
PALERMO -6,5% 11,4% +4,6% 2.900 -4,3% 165
MEDIA CITTÀ METROPOLITANE -5,80% 13,9% 4,09% 4.470 -0,2% 159

 

Città Previsione compravendite fine 2021/fine 2020 Previsione Prezzi fine 2021 / fine 2020
BOLOGNA +7,9% +1,1%
FIRENZE +7,9% +1,1%
NAPOLI +7,5% +0,2%
GENOVA +7,4% +1,5%
ROMA +7,0% +1,5%
MILANO +6,2% +1,5%
PALERMO +6,0% +1,9%
TORINO +3,2% +1,0%
MEDIA CITTÀ METROPOLITANE +6,6% +1,2%
Fonte: Centro Studi Abitare Co.

 

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